【大津市】農地に家を建てたい！農地転用と開発許可を同時に進める手順を行政書士が解説

1. なぜ「農地転用」と「開発許可」は同時並行が原則なのか

農地転用と開発許可は、根拠となる法律（農地法／都市計画法）も、審査を行う窓口（農業委員会／都市計画部門）も異なります。しかし実務上は、足並みを揃えて進めることが原則とされています。

農林水産省が定める「農地法関係事務処理要領」には、農地転用の許可権者が、当該事案が都市計画法上の開発許可を要するものである場合には、開発許可の権限を有する部署とあらかじめ連絡・調整を行うべきこと、また両者の許可はその調整を経たうえで揃えて行うことが望ましい旨の考え方が示されています。

大津市においても、農地転用と開発許可を並行して進めるケースが実務上多く見られます。具体的にどの段階でどのような書類のやり取りが必要になるかは案件ごとに異なるため、大津市農業委員会・都市計画部開発調整課の双方への事前確認をおすすめします。

2. 農地転用・開発許可を進める5つのステップ

3. 実務で準備が必要になりやすい書類

農地転用と開発許可の同時並行実務において、準備に時間がかかりやすい書類群を紹介します。個別の必要書類は案件・自治体ごとに異なるため、以下は代表的な例です。

資金の確実性を示す書類

計画倒れによる造成地の放置を防ぐため、確実な資力があるかが審査で確認されます。

• 造成会社・ハウスメーカー等から取得した見積書
• 自己資金の場合は預金残高証明書、住宅ローンの場合は融資に関する証明書等

地元関係者との協議書・同意書

雨水の放流や工事車両の通行にあたり、水利組合・道路管理者・土地改良区等と事前に協議を了したことを示す書類の添付が求められます。この協議が整っていないと、審査が進まないケースが多く見られます。

土地の保有変遷・親族関係を示す書類

新築予定地が親族名義のままである場合や、提案基準1のように親族関係が要件となる基準を利用する場合は、以下のような書類が必要になります。

• 名義人から申請者への譲渡・贈与に関する確約書
• 親族関係や土地の相続関係を立証する戸籍謄本・除籍謄本等

4. 専門家に依頼するメリット

農地転用と開発許可の同時申請は、単純な書類作成にとどまりません。大津市の都市計画部門、農業委員会、土地改良区、地元の水利組合や近隣住民など、複数の関係者との間で矛盾なく合意を形成していく調整作業が伴います。

• 片方の窓口では問題なくても、もう一方の窓口の基準（接道条件や排水計画など）に抵触し、計画の練り直しが必要になる事態を避けやすくなります
• 排水経路の設計や造成図面の作成など、専門知識が求められる部分を、提携する設計士・土地家屋調査士等と連携しながら進められます
• 手続き全体のスケジュールを見通したうえで、着工までの見通しを立てやすくなります